2018年07月08日任意売却の留意点とは？（埼玉県全域）

任意売却できる期間には制限がありますので、早めの決断が重要です。

住宅ローンが払えなくなり、銀行から督促状や電話での催促があり、3~6ヶ月ほど滞納が続くと、銀行の保証会社に代位弁済するという通知が届きます。また、銀行によってはこのまま住宅ローンの支払いがないと、やむを得ず法的手続き（差し押さえして強制競売の手続き）を取らしてもらいますが、任意売却をご希望の場合は一定の期間内に申し出て下さいという通知が届きます。この書類を放置すると強制競売が始まり、さいたま地方裁判所から競売開始決定の通知が届いてしまいます。ですので、住宅ローンが今後払えない又は滞納が数ヶ月続いている方は、強制競売を避けるために任意売却を始める必要があります。強制競売は債務者及び債権者に取って、なにもプラスがなく生産性がありません。競売費用がかかり、売却価格が市場価格よりも低下し、住宅ローンの残債が大幅に残ってしまう結果になってしまいます。

ご自身で住宅ローンが払えそうもないと判ると、どうしていいか分からず右往左往して、決断に時間がかかってしまうのは、仕方ないことだと思いますが、競売になってしまってから任意売却の決断をすると、任意売却が出来ないわけではありませんが、競売の期間入札の時期が迫っており、時間切れで任意売却を断念せざる負えない場合もありますので、銀行から届く書類を放置せず、早めに任意売却の手続きを開始して下さい。

■任意売却の決断は、これからの生活に少なからず影響を及ぼします。

①任意売却の場合、競売の価格よりも高値で売却できる可能性が高く、住宅ローンの残債を大幅に減らす事が期待できる。

②任意売却の期間は、約3~6ヶ月ありますので、今後の生活費等の準備ができる。

③任意売却で引越しをする場合、債権者と交渉し引越し費用が捻出される場合があり、ご自身で引越し費用を払う必要がなくなる場合がある。但し、引越し費用の金額や条件については債権者の判断によります。

④任意売却後の住宅ローン残債の処理を弁護士に相談して解決できる。競売で売却された場合は、立退きを迫られるため時間の余裕がなく住宅ローン残債の処理まで考えが及ばない。

⑤任意売却で住宅ローンの残債がゼロになる！当社は任意売却の手数料をお客様に最大50％キャッシュバックしており、そのお金で弁護士費用の全部又は一部が払え、借金をゼロにできます。

■任意売却業者の選び方

任意売却会社に相談

任意売却は不動産仲介なので、宅地建物取引業の認可があれば、どの会社も取り扱いができます。任意売却の取引士等の資格は特段必要ありません。

但し、金融機関（住宅ローン会社）との担保権解除の交渉をしなければ任意売却は成立しないため、任意売却に特化している経験豊富な会社を選ぶことをお勧めします。また、弁護士さんと連携ができる会社であれば、借金の相談にも乗ってくれますので、心強いです。

インターネットだけの情報ですと、誤った情報も掲載されておりますので、任意売却を相談される際は手間を惜しまず、必ず合って面談してから決めましょう。

大手不動産仲介会社に相談

大手の不動産会社は会社の規定で任意売却手数料の値引きやキャッシュバックが出来ません。また、大手不動産会社は普通の物件を主に取扱いしておりますので、任意売却の取扱件数は少なく、任意売却に慣れていない営業マンが多数いますので、債権者との交渉を進める上で交渉が難航して上手くいかないケースが多々ありますので、あまりお勧めは致しません。大手不動産仲介会社に任意売却を頼んでも、あまり成果が出ないでしょう。

弁護士事務所に相談

弁護士事務所に任意売却を相談される場合、必ず任意売却会社を紹介されます。なぜなら、宅地建物取引業の認可が無いので任意売却が出来ないからです。

但し、自己破産を考えられている方は、自己破産の申立てをする前に任意売却した方が、自己破産の費用が安くなる為、弁護士のアドバイスを聞いてから任意売却を進めて下さい。

■任意売却をしてから自己破産をすると破産費用が20万円ほど安くなる？

任意売却してから自己破産の申立てをすると、さいたま地方裁判所へ支払う予納金が約20万円ほど、安くなる可能性が高いです。

不動産を所有している状態で自己破産の申立てをしてしまうと、管財事件になり破産管財人に支払う費用が発生するので、破産費用が20万円ほど余分に掛かってしまいます。管財事件になる主な要件は、不動産や車、貯金、保険等の資産が20万円を超えてしまう場合に適用されますので、不動産が有ると管財事件になる可能性が非常に高くなります。逆に言うと20万円を超える資産がない状態で自己破産の申立てをすると管財事件になる可能性が低くなり、破産管財人へ支払う費用が発生しない可能性があるため、破産費用が安くなります。この手続きの事を同時廃止と言います。できれば同時廃止で自己破産を終わらせた方が破産費用が安く済みますので、弁護士さんに自己破産を相談される方は、同時廃止でさいたま地方裁判所に申請を出してもらうように頼んではいかがですか？但し、管財事件になるか同時廃止になるかはさいたま地方裁判所が決定しますので、弁護士さんに頼んだからといって管財事件にならないとは限りません。

■任意売却が成立しないケースとは？

• 住宅ローンを貸している全ての債権者に任意売却の同意が取れない。

任意売却会社の交渉でなんとかなる場合が多い。

• 市役所から税金の滞納により差し押さえが入り、差し押さえ解除に応じてもらえない。

任意売却会社の交渉でなんとかなる場合が多い。

• 連帯保証人又は連帯債務者がいるが、任意売却に同意してもらえない。

お客様の協力が必要です。

• 室内が荒れており、販売ができない状態の家。

お客様の協力が必要です。

• ご本人との連絡が取れない状態。

お客様の協力が必要です。

任意売却が不成立にならないように、債権者や市役所との交渉は任意売却会社に任せ、お客様の出来る事を行って下さい。特に室内が汚れていると購入希望者が減ってしまいますので、時間が有る時に出来る限り室内を綺麗にして下さい。

お客さま自身にとって、任意売却が成功した後のメリットは大きいので、ご協力をお願い致します。

■まとめ

任意売却ができる期間を債権者側より通達されますので、あなたに合った任意売却会社を出来る限り早期に決め、できれば弁護士にも相談し任意売却後の住宅ローンの対処法を決めておくことができれば何も心配せずに任意売却を行うことが出来き、今後の借金の返済等まで含んだ生活の見通しが立てられるので、それがお客さまにとって一番の願いではないですか？任意売却と同時に借金を早期に終わらせ、借金がない生活を送りましょう。

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