2018年11月27日任意売却の不動産登記とは？必要な書類について

不動産登記って？

普段、何かを購入した時には所有権が発生します。法令の制限内で自由にその所有物の使用や処分をする権利を持っています。

しかし、不動産の場合は、この所有権の手続きを行なって、その不動産の対象物は何か、所有者は誰なのかを公に示さなければいけません。購入した土地や建物が誰のものなのかを公に示すために登記簿に記録することを不動産登記と言います。

不動産登記簿とは？

登記の記録がまとめられた台帳を登記簿といいます。現在は電子化されていて、厳密には登記記録とも呼ばれます。この登記簿は法務局に保管されていて、この登記簿は誰でも閲覧することができます。

• 登記簿には「表題部」と「権利部」がある。

1.「表題部」は、不動産の物理的現況を記録する部分です。土地や建物の所在や地番、種類や大きさなどが記録されています。

2.「権利部」は、不動産の権利関係を記録する部分です。不動産を売買した場合の所有権移転登記はここに記録されます。「権利部」は甲区と乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する事項フが、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記録されています。不動産を購入した際の抵当権を設定した時の事項はここに記録がされます。

参照： http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

所有登記の種類

住宅が自分の所有物であると証明するための所有登記には、２つの方法があります。

1.所有権保存登記
所有権保存登記とは、まだ誰も所有していない不動産を、これから新しく登記する時に行われるものです。

2.所有権移転登記
所有権移転登記とは、既に誰かが所有している不動産の所有権が、売買などによって移行した時に登記し直すこと。

上記の方法とは別に知っておくことは、「抵当権設定登記」です。住宅ローンを利用して住宅購入をした場合、自宅に抵当権を設定するための登記も、所有権の登記と同時に行われます。

抵当権とは

住宅ローン等でお金を借りる際は、万が一、債務者（お金を借りた人）が返済できない場合を考慮して、債権者（お金を貸す側）に対してその借金と引き換えに土地と家を担保に提供する仕組みです。

債務者が借りたお金の支払いを出来なくなった時に、債権者がその土地と家を売却して回収できる権利です。この事を抵当権の実行（＝強制競売）と言います。

抵当権は、土地と建物の登記簿謄本を見ることで確認ができます。

登記しない場合

不動産登記に関する手続きを規定する法律を不動産登記法といいます。登記をしないと自分が所有者であることを、他の第三者に主張することができないことになります。（不動産登記法177条）

登記をしない場合には、1ヶ月以内に行わないと、10万円以下の過料に処せられることがあります。（不動産登記法164条）

手続きの仕方は？

不動産登記の手続きは，不動産登記法により詳細な規定に基づいて登記所で行なわれます。登記所とは、法務局、地方法務局、支局、出張所のことです。

登記所には管轄があり、不動産の所在地ごとに管轄登記所が決まっています。

登記を行う際には、どこの管轄の登記所なのかを調べる必要があります。

下記の法務省のホームページで検索できます。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

任意売却における登記の必要書類って？

• • 登記識別情報（権利証）
  • 抹消登記すべき権利の抹消登記書類
  • 住民票
  • 評価証明書

評価証明書は、各市区町村の固定資産税課で、東京23区は、都税事務所の固定資産税課で取得します。所有権移転登記の登録免許税を決定するために必要で、記載された評価価格で計算します。

• • 身分証明書（運転免許証など写真付きのもの）

写真付きの身分証明書がない場合は、健康保険証など2点が必要です。

• 実印
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）

任意売却の場合の登記について

住宅ローンが返済できなくなり任意売却を行う場合は、不動産登記の変更手続きを伴い、銀行の抵当権の抹消や差し押さえ登記の解除をしてもらう手続きが必要となります。そのため、事前に税金の滞納などで差押え登記がなされていないかどうかの確認を行う必要があります。

本来の登記を解除してもらう方法は、管轄の市役所などに税金を全額納付するのが原則です。ローン残債などが存在する状態での抵当権抹消は原則として行えません。任意売却において抵当権抹消する方法は、抵当権者と交渉し、売買成立時に債権者に抵当権抹消手続きをして貰える承諾を得ます。

抵当権を抹消する際には、「抵当権抹消登記」を行う必要があります。抵当権抹消登記を行うことで、登記記録から不動産に設定された抵当権を抹消できます。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消登記を行う際には、主に下記のような書類が必要となります。

• 抵当権抹消登記申請書
• 登記識別情報又は登記済証
• 登記原因証明情報
• 抵当権者の委任状(登記を委任する場合
• 代理権限証明情報(金融機関の委任状)
• 金融機関の有資格証明情報(代表者事項証明書又は登記事項証明書)

登記の手続きは、自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するケースが殆どです。

司法書士に登記を依頼した場合は、 司法書士報酬（原則として１債権1～1.5万円以上）と登録免許税の金額の合計額を支払う事になります。

専門的な知識がないと大変なことも多いため、司法書士に依頼するのが良いでしょう。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

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