2018年08月20日いつからいつまで任意売却できるの？その期間は？

いつからいつまで任意売却できるの？その期間は？

何らかの事情により住宅ローンを継続的に払えなくなると、任意売却という方法を選択する方も多くいらっしゃいます。

しかし、任意売却を進めようとしても、悩んでいる時間があまりにも長かったため、任意売却ができる機会を失ってしまい、ご自身が任意売却をしたいと言っても任意売却ができない状態になる恐れがあります。

いつからいつまで任意売却はできるのか知っておきましょう。

任意売却の開始時期は、住宅ローンを滞納してから約３ヶ月目

「病気になってしまい今後の支払いが厳しい」「ボーナスが思っていた程でなかった」など、今後住宅ローンの支払いが難しくなるかもしれない、このような滞納前の方はまだ時間の余裕があります。

滞納前に、任意売却を検討する方はいらっしゃいるかと思います。確認しておきたいことは、住宅ローン滞納をする前から任意売却はでない。ということです。

任意売却の開始時期は、住宅ローンを滞納してから約３ヶ月目です。 銀行が期限の利益を喪失して、保証会社等に住宅ローンの債権が移行した時になります。「住宅ローンの支払いが難しく、このままでは滞納しそうだな」と思った時は、まずは任意売却専門の不動産会社へご相談ください。今後どのように対応をしていくべきか明確になります。

任意売却可能な期間は、約半年間

住宅ローンの支払いを滞納して約1年で競売にかけられてしまう場合が多いので、任意売却可能な期間は約半年と言えます。

住宅ローン滞納：1～5ヵ月（催告書/督促状が届く時期）
住宅ローン滞納：6ヵ月（期限の利益喪失通知が届く時期）
住宅ローン滞納：7ヵ月（代位弁済通知が届く時期）
住宅ローン滞納：8ヵ月（差押通知書が届く時期）
住宅ローン滞納：9ヵ月（競売開始決定通知書が届く時期）
住宅ローン滞納：10ヵ月（執行官による現況調査がある）
住宅ローン滞納：13～16ヵ月（競売の期間入札通知書）

上記は、任意売却を進めることができる期間ではなく期限とご理解いただいた方が良いです。競売になってしまう直前に「任意売却にしたい」と言っても、それは現実的に難しく認められません。

任意売却には債権者の同意が必要で、それには交渉をする時間が必要です。任意売却は時間との勝負です。まだ任意売却できるから、と言って状況を放置する事はお勧めできません。

いつまで任意売却できるかより、いつから任意売却に向けて動くかが非常に重要です。

任意売却での販売期間とメリット・デメリット

販売開始は、一般的に債権者と販売価格の合意ができてからになります。完了までの期間はケースバイケースなので一概に「どれぐらいで完了する」とは言い切れません。しかし、売れるまでが販売活動期間という事ではなく、通常販売期間は約3ヶ月〜6ヶ月程度です。

任意売の販売期間に売買するメリットとしては、競売に比べて高い金額で販売できる可能性が高くなることです。

反対に、販売期間のデメリットとして、決定権は債権者にあることです。債権者が任意売却での売却が見込めないと判断すると、競売の手続きに着手する事になります。

任意売却で購入者が見つかるまで、いつまでも待ってくれるような事ではありませんので注意が必要です。

売却価格の設定が高い場合や、購入希望者と折り合いが付かない場合など、何らかの問題が発生した時は、この期間を超えることもあります。逆にスムーズに売却が進み、３ヶ月も経たずに完了するケースもあります。

不動産の売却は、通常の場合でも時間がかかるものです。任意売却の場合は、債権者の同意が必要となり、債権者との交渉期間も考慮すると、半年という期間はあっという間に経過してしまいます。そのため、任意売却成功のポイントは売却に向け早めに行動することです。

任意売却中に競売にかけられるタイミング・時期

競売とは、金融機関が債務者から返済を受けらなくなった場合、債務者が所有する土地や建物などの不動産を裁判所の管理下で強制的に売却でき、その不動産売却代金から、住宅ローンの返済に当てる手続きの事をいいます。

所有者の意思とは一切関係なく、裁判所により強制的に執行されます。競売期間でのデメリットは、売却する相手・時期・価格全てを裁判所が決めることです。

任意売却の場合は、通常の不動産売買とほぼ同じなので、周辺の不動産物件の市場相場に近い金額で売却することができます。競売の場合では条件が異なり市場相場の５～7割ほどで売却されることも少なくなく、そのため、債権者である金融機関も、少しでも高値で売却し、住宅ローンで融資した金額を多く回収できる可能性が高い、任意売却に応じる場合が殆どです。

ただし、債権者は早期に住宅ローンの債権の回収を図るため、一刻も早い売却を望んでおります。その為、あまり売却活動に時間をかけ過ぎないよう注意が必要です。決められた期間内に売却できない場合は、債権者の意向により競売へ移行します。

債権者が競売を申し立てたとしても、裁判所のスケジュールで競売が進むので、すぐに入札が開始されるのではなく、競売の入札までの準備期間（約5ヶ月）は任意売却が可能です。

十分な販売期間が確保できれば任意売却を成功させられる可能性は高い

当社に任意売却のご依頼をいただいた場合でも、残念ながら100％売却が成立するわけではありません。任意売却が成立せずに競売になってしまうケースもあります。

任意売却が成立しない理由で一番多いのは「十分な販売期間が取れない場合」です。

十分な販売期間が確保できれば任意売却を成功させられる可能性は高いので、任意売却を検討している方はご気軽にご相談ください。

まずはお気軽にご相談下さい。土日祝も対応しています。

住宅ローンを滞納しそう、滞納している、督促等の書類が届いたという方は、お気軽に当社までご相談ください。電話相談は年中無休、土日祝も対応します。

[9時～20時 年中無休]

任意売却に関する住宅ローンの滞納や裁判所からの差し押さえ等の対処法を、専門知識のあるスタッフが対応致します。ご相談者様の生活状況やお借入件数等によって、弁護士などの専門家と共に、ご相談者さまのご希望を考慮しながら最善の解決方法をご提案します。

メール相談は24時間受付中です。

ご相談日程の予約や、営業時間外はメールでも対応させて頂きます。

メールでのご相談は無料お問合わせフォームよりご相談ください>>

ご面談：プライバシーに配慮した相談室での個別面談

他の方の目を気にすることなく、ゆっくりお話を伺えるよう配慮しています。直接お話しを聞かせて頂くことで電話やメールよりも状況把握がしやすい為、より的確にアドバイスが可能で、少しでも早く問題の解決に取り組むことが可能です。

ご来社いただけない方には、無料で訪問面談も行っております。同時にご自宅の査定をさせていただくこともできますので、特に、お急ぎの方や競売開始決定通知が届いた方には訪問面談をお勧めします。

面談でのご相談は無料個別相談フォームよりご相談ください>>

競売が申し立てられてから任意売却の活動を行う場合

任意売却ができる期限、・タイムリミットが決まっていることになります。その期間が短ければどうしても売却を成立させられる確率が下がってしまいます。

競売手続きが進行していても競売を取下げて任意売却をする事は可能ですが、債権者が競売を取下げする期日は、競売入札日の前日までと決まっている場合が多く、入札日を過ぎてしまうと競売の取り下げをせずに、任意売却に応じない可能性が高いです。

債権者の中には、競売の開札日まで猶予して貰える場合もございますが、基本的には、競売の取下げは競売入札日の前日までとなります。

その他に、任意売却が成立しない理由には以下が挙げられます。

• 債権者が売却価格に同意してくれない場合
• 物件の状況等により買い手がつかない場合

上記に記載している以外の理由で、任意売却が成立しないケースはそれほど多くはありません。つまり、「十分な販売期間が確保できれば任意売却を成功させられる可能性は高い」と言えます。その為、任意売却は時間の制限がありますので、少しでも早い段階でご相談される事をお勧めします。

任意売却を成功させるために何よりも必要なのは、信頼できる業者を選ぶこと

世の中には数多くの不動産会社が存在しておりますが、実はそれぞれの会社ごとに得意分野は異なります。土地売買が得意な会社もあれば賃貸が得意な会社、コンサルティングや管理業務が得意な会社など多種多様です。

任意売却においても同じことで、依頼する場合は任意売却に詳しい専門の不動産会社に相談しなければ成功が期待できません。

専門的に任意売却を扱っている不動産会社は、一般的な不動産会社とは違って任意売却に必要となる知識や経験、債権者との交渉術に有利に働く条件を数多く備えています。

任意売却を成功させる為には、まず何よりも債務者が住宅ローンを全額返済できない状態で、債権者が抵当権（担保権）を解除し、売却に同意してくれるかがカギとなります。

豊富なノウハウを持つ専門の不動産会社が交渉を代行してくれれば、債権者との協議で具体的な売却価格や引越しの時期及び引越し費用に至るまで詳細な情報が分かります。また、任意売却に慣れている観点から交渉がスムーズに行くケースも少なくありません。

専門知識の乏しい一般の不動産会社では債権者を納得させられるだけの交渉の術はなく、任意売却を成功させたという実績も少ないので失敗する可能性が高いです。

明誠商事では、実際の任意売却手続きだけでなく売却後の引っ越し先の提案や引っ越し費用などの交渉を最後までトータルにサポートさせて頂いております。任意売却後に残ってしまった住宅ローンも、債務整理が必要であれば優秀な弁護士を紹介します。

これらは明誠商事が長年に渡って任意売却を成功させ、弁護士との信頼関係を築いたからこそ成せる技であり、一般の不動産会社ではそこまで任意売却の経験や弁護士との連携がないので難しいのが実情です。

このように、実際の手続きや交渉、依頼者へのアフターケアなど専門性を活かした様々な魅力があるため、任意売却する際は専門会社に依頼した方が良いと言えます。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

住宅ローンでお困りの全ての方へ…
1人で悩まずにご相談ください。

弁護士と一緒に貴方に適した
最善の方法を無料で提案致します。