2018年11月07日滞納処分によって差し押さえられた場合は任意売却できない？

税金を滞納すると差し押さえられる

住宅ローンの返済が滞り、税金に関しても滞納してしまった場合は、自宅や預金、そして給料の差し押さえが行われてしまいます。これを、滞納処分と言います。

滞納処分とは、“ 市税等を滞納している人の意思に関わりなく、滞納となっている市税等を強制的に徴収することとなります。原則として、督促をしたうえで、その人の財産（給与、預貯金、自動車、不動産等）を差し押さえます。場合によっては、公売などによりその財産を処分し、売却代金を市税等に充てる手続を行います。”

引用：http://www.city.saitama.jp/001/004/003/p051498.html

税金差押さえがついた場合の任意売却について

不動産が差し押さえられると、不動産登記簿という不動産に関する権利関係や現況を記載する帳簿に差押登記がされます。任意売却するにあたっては、この差押え解除をする必要があります。

不動産登記簿とは

不動産登記簿とは、土地や住宅を所有した際に、その不動産を管轄している法務局や地方法務局、出張所などが土地や住宅の所在地や面積、所有者の住所・氏名などを記載したものです。

不動産登記簿は一般に公開されており、誰でも知ることができます。土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、どちらもその不動産を管轄する登記所に保管されています。

「登記事項証明書」の例

出典：「不動産登記のABC」（法務省）

差押の登記とは

不動産に対する差押が行なわれた際に、不動産登記簿に記載される登記のこと。競売または公売の手続きが正式に開始されたことを公示する登記である。

差押の登記に書かれる「原因」には、次の3種類の文言がある。

1．抵当権等を実行するための任意競売が開始されたとき
→原因「競売開始決定」
2．裁判所の判決等に基づく強制競売が開始されたとき
→原因「強制競売開始決定」
3．税金の滞納に基づく公売が行なわれるとき
→原因「税務署差押」

引用：https://www.re-words.net/print/0000000494.html

差押え解除をするためには何をすればいいの？

税務署や市役所から差し押さえられた場合の任意売却は、もっとも厄介なケースと言われております。

債権者が抵当権者であれば、一定の条件の基、交渉で解決できますが、相手が税務署や市役所である場合は、この差押え解除をするためには、 原則延滞している本税と延滞した際の延滞税を含めて全額納付しなければ解除できません。

しかしながら、国税徴収法では配当見込みがない場合の無益な差押えは禁止されているので全額返済できなくとも、任意売却に話を持っていけるケースがあります。

税務局の配当見込みがないは差押えの解除が期待できる

基本的に、抵当権と税金の滞納を比べたときに優先されるのは国税の方になります。（国税徴収法8条）

しかし、「この文章に別段の定めがある場合を除き」という記載があります。どういうことかというと、「税金の納期限」よりも、「抵当権の設定」が先である場合は、抵当権が優先される決まりになっています。（国税徴収法16条）

競売になったとしても税務局は1円も回収できないので、国税徴収法では配当見込みがない場合の「無益な差押え」として禁止されています。そのため、きちんとオーバーローンであることや、任意売却をする方が税務署や市役所にもメリットがある点を説明することで差押えの解除が期待できるのです。

国税徴収法

・第４８条２項（無益な差押の禁止）
差し押さえることができる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき国税に 先だつ他の国税、地方税その他の債権の合計額をこえる見込みがないときは、その財産は、差し押さえることはできない。

・第７９条１項（差押の解除の要件）
徴収職員は、次の各号の一つに該当するときは、差押を解除しなければならない。
二　差押財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び差押に係る国税に先だつ他の国税、地その他の債権の合計額をこえる見込みがなくなったとき。

地方税法

・第３３１条（市町村民税に係る滞納処分）
６前各号に定めるものその他市町村民税に係る地方団体も徴収金の滞納処分については、国税徴収法に規定する滞納処分の例による。

差押解除申請書の提出に必要なもの

1. 差押解除申請書
2. 不動産評価額の鑑定書
3. 不動産の登記簿謄本
4. 債権の残高証明書

差押解除料として滞納金の一部が支払われる

滞納分の固定資産税の扱いは、担保不動産の差押え状況によって異なってきます。任意売却を行なっている時点で、「差押登記がない場合」には、支払い義務は売主にあります。債権者が固定資産税等の滞納金を、控除経費として認めてくれることはありません。

その場合は、所有していた日までの分は売主が支払います。契約した日に所有権が買主に移行されるので、買主が負担することはありません。その後の固定資産税は日割り計算で売主及び買主とで精算されます。

任意売却を行なっている時点で、「差押登記がある場合」には、差押解除料として、債権者から自治体に対して滞納金の一部が支払われることになります。滞納している固定資産税が全額控除される訳ではありませんので注意が必要です。

固定資産税等の支払いについて

税金の滞納金は、自己破産や民事再生等の法的手続きによっても、免責になることはありません。国民としての義務です。滞納すると延滞税も発生しますので、早めに支払うようにしましょう。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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