2018年10月10日固定資産税を滞納してしまったら任意売却はできないのか？

固定資産税を滞納してしまったら任意売却はできないのか？

結論としては、固定資産税等の税金を滞納していても任意売却は可能です。

通常、住宅ローンの支払が滞納してしまっている方の場合、住宅ローンの滞納と同時に固定資産税等の支払も延滞している方もいらっしゃいます。

たとえ、税金の滞納によって、差し押さえがされている状況であっても、任意売却が可能なケースがあります。

但し、滞納している固定資産税の金額や債権者次第では任意売却ができない場合もありますので、できる限り固定資産税等の税金は優先して支払いましょう。

重要なのは、まず、売却したい不動産が差し押さえになってしまった場合は、そのままですと任意売却を行うことは出来ないため、出来るだけ早く管轄している市町村と差し押さえ解除に向けての協議に入りましょう。

差し押さえ解除の協議が長引くと任意売却を断念せざる負えなくなり、競売によって処理されてしまう恐れがあります。

差押登記を解除するには

固定資産税の滞納によって、売却したい不動産が差し押さえになってしまった場合は、差し押さえの解除ができなければ売却ができません。

解除するためには、原則、滞納している税金を全て納付することが必要になります。ただ、役所や税務署の方との話し合いによって、解除する条件を提示してくれる場合もありますが、滞納額が高額な場合に受け入れてもらえない事もあります。

登記がはいっていない場合

税金（特に固定資産税）による不動産の差押さえが行われていない場合は、仮に税金を滞納していたとしても任意売却の手続きを進めていく事は可能です。

差し押さえの登記が入っていない場合は、債権者は任意売却の売却代金から税金の滞納分の固定資産税等の支払を控除経費として認めてくれることはありません。

滞納しているが為に、いつ差し押さえられてもおかしくない状況というのは、任意売却を行うにあたって、リスクが大きく、売買契約後に差し押さえが入った場合、対応が大変になりますので、税金は支払うようにしましょう。

実際の税金滞納による差し押さえまでの流れ

税金を滞納した場合、固定資産税の滞納から20日以内に、督促状が発送されます。そのまま滞納が続くと、督促状の発送から10日以内に、差し押さえになります。

その後の流れは以下のようになります。

• • 財産調査
  • 差押予告書
  • 差し押さえ
  • 差し押さえの対象となるのは、預金口座や不動産及び給料所得などです。
  • 登記と通知

不動産が差し押さえされた場合には、不動産の登記簿謄本に「差押」の記載がされます。また、その不動産の債権者には「差押通知書」が通知されます。

滞納者である本人には、市町村の職権で差押登記を行いますので、差押通知書が発送されない場合が殆です。ご自身で自宅に差押登記が入っているか確認する場合は、法務局で登記簿謄本を取得する必要があります。

• • 公売

財産（不動産）を公売という処置で売却を行い、滞納税の回収をします。役所からは事前に公売予告通知が届きます。公売にかかる不動産鑑定士の費用等は滞納者が支払うことになります。この手続きは裁判所で行われる強制競売と類似するやり方です。

固定資産税を滞納してしまったら放置しない。公売（競売）に出される

税金の滞納をそのまま放置してしまうと、裁判所を通さないで自宅が差押えられ、公売（競売）に出されることになり、任意売却ができなくなります。

自宅に差押えが入ったら、市町村役場に行き誠意ある対応をして分割で固定資産税を支払うよう計画書を提出して計画的に固定資産税等の税金の納付をしましょう。

差し押さえを放置するのではなくて、税金を支払う計画書を作成して誠意を持って対応すれば差し押さえを解除してもらえる可能性があります。固定資産税等税金の支払を優先させる事が大切です。差し押さえを外せれば任意売却を行うことができます。

公売と競売の違い

公売と競売はよく似ていますが、「公売」は、国税（所得税、相続税、贈与税など）の滞納で、差し押さえが行われた不動産等を、オークションのような入札方式で売却すること。競売は「債権者」の申立てで、裁判所が不動産売却を行うのに対し、公売は法律（国税徴収法）に基づいて滞納税庁が不動産を売却する点が異なります。

任意売却したら未払いの固定資産税は払わなくていい？

固定資産税は地方税に分類され、1月1日時点に固定資産（不動産）を所有している人が支払う義務を負っています。

市町村でも異なるのですが、4～6月ごろに税金の納付書が送られてきます。年に４回分割で支払うか1年分を一括で支払うか、どちらかの方法で税金を納付します。

売却してもそれまで請求されている税金や、その年度中に請求されるものについては、売主に支払い義務があります。買主側が、それまでの滞納している固定資産税の納税義務が引き継がれることはありません。

任意売却が成立すると、固定資産税は不動産引渡し時に売主と買主の間で、その年度の税額を日割りで精算を行うことになっております。

不動産売却における固定資産税の日割り計算の考え方

固定資産税の日割り計算は、「契約日ではなく、決済日を起点」とします。決済日の前日までが売主の負担とし、決済日から12月31日まで分を買主の負担とし固定資産税の精算を行います。

仮に8月30日で引き渡しをしたとすれば、売主が1月1日から8月29日までの分を支払うことになり、買主が8月30日から12月31日までの分を売主に支払い精算を行います。

自己破産したら税金の支払いはなくなる？

自己破産をしても、税金は免責になることはありません。具体的に住民税、固定資産税、国民健康保険料は自己破産しても支払う義務を負います。

税金を2ヶ月以上も滞納していると、高い利率の延滞税がついて、どんどん滞納額が膨らんでいってしまいます。その利率は約9～14％もの延滞税が課せられてしまうからです。税金を滞納している場合はなるべく早く支払うようにしましょう。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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