2018年09月27日任意売却期間内に買い手が見つからなかった場合は競売

任意売却期間内に買い手が見つからなかった場合は競売

任意売却の期間内に売却が出来なかった場合は、競売に移行します。

意売却の期間は、債権者によって異なりますが、およそ3〜6ヶ月の期間が設けられています。 その期間に、金融機関と交渉して評価された金額で売却することができれば、任意売却が成立することになります。

もし任意売却が出来ずに、競売にかけられてしまうと、市場価格よりも大幅に下回る金額での入札が行われます。競売によって売り出される価格は市場価格の6～7割程度になる場合がございます。安い価格で落札されて残債務だけが多く残ってしまう可能性が高いため、なるべく早く任意売却を行い十分な期間を設けることが重要になってきます。

競売に出されたら任意売却できない？

競売に移行されても同時進行で任意売却が可能です。裁判所による競売手続きに時間がかかるため、債権者の同意があれば同時進行で行うことができます。

ただし、競売の取下げには債権者の同意や手続きが必要なため、少なくても競売の入札日の3ヶ月前までに販売活動を行う必要があります。債権者が競売を取下げてくれる期日は、競売の入札日の前日までが多いです。

この間に買い手が見つかり、債権者の競売申立ての取下げを受け入れてもらうことができれば、任意売却での売却が可能になります。

競売で売れなかった場合

一回目の競売入札期間内に売れなかった場合は、特別売却として売り出されることになります。入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法です。

特別売却実施期間中に入札がなかった場合は、売却基準価格を下げてもう一度競売をやり直すことになります。回数が増えるたびに、価格がどんどん下がっていってしまいます。

価格を下げられて再度競売にかけられることになります。仮に3回競売に出しても、買い手が見つからない場合は、競売は取り消しになります。これは民法によって定められています。

従って、その後は従来通りに居住することが可能になります。しかし、これは滅多に起こらないことだと認識しておきましょう。

競売によるデメリット

ご自宅が競売になってしまった場合、タダで競売が行われると勘違いされている方もいらっしゃいますが、裁判所はタダで競売を執行しません。当然に競売費用が発生します。

債権者は債務者の同意を取らずに競売の申立を裁判所に起こし、競売にかかる費用を予納金として裁判所に収めます。その費用は競売物件により異なりますが、およそ80～120万円程度掛かります。費用の内訳は主に競売物件を評価する不動産鑑定士や執行官の費用等です。

債権者が裁判所に収めた競売費用を競売の落札代金から相殺しますので、実質は債務者の負担となります。普通に売却して不動産会社に仲介手数料を支払った方が安い場合が殆どです。

競売で安く売られ、費用も100万円程度かかりますので、競売で売却した場合に良いことはありません。

価格について

前述したように、任意売却に比べると、競売では市場価格より７割程度での価格になる場合もあり、安くなってしまいます。

プライバシーについて

競売にかけられると、裁判所の公告によって、新聞やネットに公開されるようになるので知り合いや職場の方に知られたり、物件を買取りたい業者などが自宅に訪れる場合があります。

引っ越しについて

任意売却であれば、引っ越し費用が債権者から捻出される場合もありますが、競売では支払われることはありません。なので、競売になっても大丈夫なように引っ越し費用を準備しておく必要があります。

任意売却の場合は、引っ越しの時期を購入者や債権者と協議を行い、日程調整することが可能ですが、競売の場合は強制執行される前に引っ越しを終わらせなければなりません。

競売の流れ

債権者が裁判所を通じて強制的に売却する法的手続きの申し立てを行います。競売開始決定通知が届いてから1～2ヶ月経つと、裁判所から執行官による自宅調査が行われます。

裁判所から執行官（裁判所の職員）と評価人（不動産鑑定士）が来て、自宅の写真を撮られ、聞き取り調査などが行われます。執行官による現状調査が行われ、不動産鑑定士による価格査定を基に、競売不動産の評価額が決定されます。

物件が落札されると、競売の落札者に裁判所が売却許可決定を送付し、落札者へ所有権が移転されます。その時点で、ご自宅が債務者の所有物ではなくなるため、住み続けることはできなくなり、住んでいる場合は不法占拠となるので、仮に引っ越し先が見つかってない場合でも、速やかな立退きが求められます。

立ち退きを拒んでいれば強制執行という手続きにより、無理やり追い出されてしまう可能性が高いので注意が必要です。立ち退きを拒み続けた場合、競売妨害と見なされ逮捕される場合もあります。

売れない原因として考えられること

なぜ、任意売却で買い手がつかないのか。

主な原因は販売価格が相場価格よりも高いことです。売却価格にこだわりすぎると、どんどん時間だけが経ってしまい、安値で取引される競売に移行される恐れがあります。

競売を避けたいならば、専門業者と常に相談しながら販売価格の見直しが必要です。販売価格を下げるのは受け入れ難いかもしれませんが、競売になるよりはリスクが低いことを考えて、長い期間買い手が見つからない場合は、早めの対応を考えましょう。

価格以外にも、物件の印象が悪いとういことも考えられます。やはり、印象は大事になってきますので、なるべく物をなくし、整理整頓やキレイにすることを心がけることは必須です。

他にも、内覧の申し込みがない場合は、委託業者の広告や戦略が適切であるかの検討も必要となってきますので、こまめに相談するようにしましょう。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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