2018年06月14日任意売却を実行する為の６つの条件

いざ任意売却をしようと決断した時、任意売却を実行するためにはいくつか突破しなければならない条件があります。そこで今回は、任意売却を実行するための「６つの条件」についてお伝えいたします。

任意売却の６つの条件とは？

任意売却を実行するためには、以下の６つの条件を満たす必要があります。

条件(１)　債権者(銀行等)の合意を得る
条件(２)　税の滞納等で物件が差押さえられていない又は差押解除に同意している
条件(３)　売却活動時間が十分に確保されている
条件(４)　市場価値のある物件である
条件(５)　連帯保証人の同意が得られている
条件(６)　管理費・修繕積立金の滞納金が少ない

条件(１)　債権者（銀行など）の合意を得る

債権者の合意が得られるのは、本当に1円も返済ができなくなった段階からになります。1円も返済ができない状態を「滞納」と呼んでいます。

滞納も1～2ヵ月程度ではなく３~６ヶ月連続してしまうと、金融機関側も「任意売却して回収しよう」という判断に向かっていきます。

ただし、普通に住宅ローンを返済している人が、この先苦しくなりそうだから任意売却したい。と伝えても、債権者は合意してくれません。住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、いきなり任意売却するのではなく、銀行に返済条件の緩和を相談することが第1ステップになります。 例えば「月々の返済額を10万円から6万円に変更して欲しい」というような相談です。

任意売却を実行する条件は、金融機関の合意を得ることです。その合意を得るためには、３~６ヶ月に及ぶ「滞納」が続いた段階からになります。

条件(２)　税の滞納等で物件が差押さえられていない

借金や住宅ローンの返済でお困りの方の中には、所得税などの国税、固定資産税や住民税などの地方税を滞納したことにより、住宅を差押えられてしまうケースがあります。差し押さえされた住宅を売却することはできませんので、市役所と交渉し「解除」してもらう必要があります。

税金未納により差し押さえが入った場合、どのような流れで任意売却できるか。については、以下のページで詳しく解説しています。

条件(３)　売却活動時間が十分に確保されている

任意売却の場合、債権者によって異なりますが、任意売却がスタートして3～6ヶ月間の任意売却できる期間を取ってくれるケースが多いです。基本的な流れは一般的な売買と同様で、住宅を売りに出し、買主が見つかり、売買が完了するまではそのまま住むことができます。

但し、債権者は早期に住宅ローンの債権の回収を図るため、一刻も早い売却を望んでおります。その為、あまり売却活動に時間をかけ過ぎないよう注意が必要です。

決められた期間内に売却できない場合は、債権者の意向により競売へ移行します。債権者が競売を申し立てたとしても、裁判所のスケジュールで競売が進むので、すぐに入札が開始されるのではなく、競売の準備期間（約5ヶ月）は任意売却が可能です。

しかし、競売費用が発生するため、債権者が売却価格や引越し費用などの面で同意する条件が競売になる前と後では異なり、競売開始後の方が、任意売却より厳しい条件が付く場合がありますので、競売になる前に任意売却することを強くお勧めします。

任意売却する事で、自分の意思で引越しの日程を決められる事は、精神的な不安も少なくて済むというメリットもあります。競売により強制退去となってしまった際に、その後の生活にも精神的な支障をきたすケースも多々あります。

任意売却の期間中は今の家に住み続けられ、債権者から引越し費用の全部又は一部を捻出してもらえる場合もありますので、任意売却を開始してから3ヶ月過ぎたら引越し先を探し、売買契約が成立した後は、誠意をもって期日までに退去を済ませましょう。

条件(４)　市場価値のある物件である

任意売却の対象となる物件は、金融機関が抵当権を付けている土地建物です。

金融機関は、原則として市場価値のある土地建物にしか抵当権を付けませんが、対象となる物件の中には、建築基準法に違反して建蔽率や容積率を超過している物件もあり、売却が進まなく、競売により極端に安く売却されてしまうケースもあります。

また、土地が道路に接しておらず建物を建てることのできない土地や、建物を建築することができない市街化調整区域の土地等があります。建物を建築できないような土地は、市場価値が著しく低く、売却までにも時間を要するため、金融機関はいつ・どの程度の債権額が回収できるか分かりません。そのため、市場価値のある不動産であることが条件となります。

条件(５)　連帯保証人の同意が得られている

住宅ローンを組む際、連帯保証人を付けることがあります。連帯保証人は、債務者が借金の返済を滞った時に、債務者に代わって借金を支払わなければなりません。

連帯保証人は通常の保証人に比べて責任が重くなっています。例えば債務者本人が借金を返せなくなり、債権者が連帯保証人に代わりに借金を返すよう求めた場合、通常の保証人であれば債務者本人からまず取り立てるように言うことができますが、連帯保証人はこれができません。

任意売却でも、連帯保証人の存在は非常に重要になってきます。というのも、任意売却後の残債について、連帯保証人の責任が残っているからです。そのため、任意売却を行うときは、必ず連帯保証人に承諾を得なければなりません。

仮に任意売却後に残債の支払いが難しくなってしまうと、連帯保証人にその請求がいくことになります。また、債務者が自己破産することになれば、連帯保証人が多額の残債を背負うことになります。任意売却を行う際は、連帯保証人にも丁寧に説明し、任意売却のメリットを伝えることが重要です。

連帯保証人が同意してくれない場合などは、以下のページで詳しく解説しています。

条件(６)　 管理費・修繕積立金の滞納金が少ない

マンションを任意売却するようなケースでは、債務者が管理費や修繕積立金も滞納してしまっていることがあります。

管理費や修繕積立金の滞納は、一定額の範囲であれば、任意売却によって得られた金額の中から、債権者が支払うことになります。

しかし、無制限に債権者が負担するわけではありません。滞納額があまりにも多額な場合は、任意売却が認められない可能性があります。マンションで任意売却を実行しようとする場合は、管理費や修繕積立金の多額の滞納については注意が必要です。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

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