2018年11月07日任意売却の成功率はどのくらい？任意売却の成功率の成功率を高めるための３つのポイント

任意売却の成功率はどのくらい？

任意売却では、その物件の価値や債権者との交渉の兼ね合い、売却活動ができる期間の長さによって成功率が変わってきます。その為、任意売却が100％成功するとは限りません。

業者の広告で100％の成功率をうっている任意売却会社がありますが、そんな事はありません。任意売却に精通している会社ですと任意売却成功率は95％程度になりますが、慣れていない会社ですと80％以下になってしまいます。

任意売却は債権者との交渉が全てですので、任意売却専門の会社に依頼しましょう。

任意売却の成功率を高めるには？

任意売却の成功率を高める為のポイントをそれぞれ紹介していきます。

任せる任意売却会社の交渉力と販売活動の確認

たとえ買主が決まったとしても、債権者が認めなければそもそも任意売却は成立しません。その為、なるべく交渉力のある会社を選ぶ必要があります。任意売却には、様々な債権者や買主との交渉が行われます。

実際の任意売却の実績を確認することは重要です。件数だけではなく、全体の件数の何%に当たるのか、そして自分の求めている任意売却の仕方の成功例はどのくらいあるのか、などといった所まで気にすると良いでしょう。

また、販売活動にも目を向ける必要があります。どこの業者にお願いするかだけではなく、専任される担当者によっても変わってくると思いますが、その不動産会社がどのような形で売買を行なっているかは事前にチェックして取捨選択していきたいものです。

不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動が必須なためです。

市場調査し、販売価格を適正な価格にする

家に雨漏り等の瑕疵や故障が無いかを調査し、査定書を作成した上で債権者に報告します。債権者は任意売却会社が作成した査定書とは別に外部にも査定を依頼しますので、2重のチェックを受けて不動産の査定価格が決まります。

査定書は競売の評価とは当然異なってきますので、市場価格に近い金額になります。最終的に売買価格を決めるのは債権者になります。

また、売主も債権者も少しでも高く売却し、住宅ローンの残債を多く回収することが目的ですが、価格が高すぎると時間を要してしまい競売に移行される恐れがありますので、価格を高くしすぎないように適正価格で売却しましょう。

不動産の価格調査を依頼する会社によって査定書の価格が変わる場合があります。

専任の不動産と契約する前に不動産の価格調査を知っておくことも良いでしょう。そこで、自宅の物件の市場価値をリサーチしてもらい、査定書を作成します。

「不動産会社(宅地建物取引業者)」に製作する無料の不動産査定書と国家試験を持っている「不動産鑑定業士」が製作する有料の不動産査定書。それぞれに違いがあります。

不動産会社が行う不動産査定は、「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。鑑定評価基準に基づく必要はありません。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能です。特に査定にルールが決まっていない為、不動産会社によって査定額も違うことがあります。

不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものです。

不動産鑑定業者が報酬を得て業として行う不動産査定書になる為、30～50万円程度の費用が発生する場合があります。

相談や交渉する期間をなるべく多く確保して、早めに売る

任意売却の成功率をあげるために、最も重要とされているのが、時間の問題です。実際に売買を行うまでの手続きや価格を決めるにしても時間を要します。

上記にも記載した通り、最終的に売買価格を決めるのは、債権者であるので、ここで交渉が上手く行かなければ、更に時間が必要になってくるわけです。

特に、債権者が複数である場合にはその分の時間を要することになる為、気をつけなければいけません。とにかく、任意売却には時間の確保が重要になりますので、早めに任意売却会社に相談することをお勧めします。

債権者が1ヶ所だと成功率が高い

住宅ローンの債権者が1ヶ所のみ場合には、交渉相手も1ヶ所ということになるため、成功率が高くなります。

競売開始前の方が任意売却の成功率が高い

競売開始が始まる前の方が任意売却の成功率が高くなります。

競売が開始された後は、競売の入札期間が5～6ヶ月と決まってしまいますので、債権者と販売価格や引越し費用等の交渉できる時間などにも余裕が無くなってきます。ですので、住宅ローンを滞納した場合は、先手を打って早めに任意売却を開始しましょう。そうすることで時間に余裕ができ、競売のような安く売却される心配が無くなりますので、ご自身にとって有利になります。。

住宅ローン滞納から競売入札開始までの流れ

1. 督促状・催告書
2. 期限の利益の喪失
3. 代位弁済
4. 競売開始決定通知
5. 裁判所の命令で執行官が自宅に訪問
6. 期間入札の通知
7. 公示
8. 期間入札の開始

任意売却の後に自己破産した方が成功率が高い

自己破産後は所有していた財産が裁判所管轄の破産管財人の管理下に置かれ、 売主は破産管財人となり、売却額の3～5％を「破産財団組入金」として納めなければいけません。

そのため、債権者の回収する費用が減るので、債権者が売却価格を引き上げるよう求めてくる場合があります。

価格が高くなれば購入希望者は現れにくくなるため、任意売却の成功率は低下してしまう可能性があるのです。

よって、自己破産した後に任意売却を行うよりも、任意売却の後に自己破産した方が債権者にとってメリットがあるので成功率が高くなるのです。

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この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。

しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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