2018年07月26日任意売却における親子間売買･親族間売買とは

やっと手に入れたマイホーム、住んだ年数だけ思い出もありますよね。「子供の学校がある」「住みなれた家（街）を出たくない」「これまで払ってきた住宅ローンを無駄にしたくない」などの理由から、どうにかしてこの家に住み続けたいと思うのは当然のことです。

競売の場合は100％に近い確率で、その望みはありません。任意売却であれば、売却した家に住み続けられる可能性があります。勿論一筋縄ではいかないのですが、その方法は親族である親や兄弟に自宅を購入してもらうやり方で任意売却を行うことです。その事を「親子間売買」・「親族間売買」と言います。

親子間売買･親族間売買とは

親子間売買とは、その名の通り親子や親族間で不動産を売買することです。親子間売買後に、そのまま元の所有者が不動産を使い続けて、将来的に買い戻すことから、セール（売却）＆リースバック（買い戻し）とも言います。

親子間売買･親族間売買で自宅に住み続けられる？

競売の場合、落札者には引渡命令という制度が用意されており、前所有者の立退きを強制執行することができます。そのため、競売になってしまった場合、ご自宅に住み続けることは、ほぼ不可能ですし、買戻すことも難しい、また立退き料がもらえる可能性は非常に低くなっています。

しかし、ご自宅を親や息子さん、娘さんなど子供に売却する「親子間売買」という形で任意売却をすれば、ご自宅を売却した後も住み続けられることができます。

親や子供が所有者となり、形式上、親や子供がご自宅を賃貸するというものです。親や子供以外の親族などの身内が購入する場合は「親族間売買」、夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」とも言います。

親子間売買･親族間売買のメリット

親子間売買･親族間売買の最大のメリットは、任意売却後も自宅に住み続けられることです。

【メリット】
・愛着のある自宅に住み続けることができる
・引越をしないで済む
・毎月の返済負担が少なくなるケースが多い
・親子間、親族間での取引のため、外部に経済状況を知られる恐れがない

親子間売買･親族間売買の注意点

このようにメリットの多い親子間売買ですが、実は簡単ではないのです。

親子間売買を成功させるために注意すべき3点を説明します。

住宅ローンを融資してくれる金融機関が圧倒的に少ない

現金が用意できる方の場合には、それほど大きな問題は発生しません。

しかし、親子間売買の殆どのケースでは、購入する子供が新たに住宅ローンを組む必要があります。通常、銀行は親子間での任意売却はローン保証会社が保証を受けないことから認めません。そのため融資を受けることが非常に困難です。

なぜかというと、金融機関とローン保証会社との保証契約の中に “貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない” という項目が有り、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項が有るからです。

親の自宅を買い取った子供が、自分の家の住宅ローンが組みづらくなる

親子間売買で住宅ローンを組めたとしても、子供がマイホームを購入する際に、その住宅ローンがあるために、マイホームの住宅ローンを組む事が出来なくなります。

売買する金額が安すぎても、高すぎてもダメ

一般的な市場価格と比較して相当に安い金額で売買すると、贈与とみなされ贈与税がかかることになってしまいます。

また、親が購入した金額を上回る高い金額で売買してしまうと、売買益が生じて譲渡税の課税対象になることがあります。

任意売却専門の不動産会社に相談しながら売買金額などを決定し、後々、後悔しないような取引にしておきましょう。

リースバックという方法について

親子に売買の意思があっても銀行の住宅ローンが通らなければ買うことはできません。そこで、第三者に一時的にマイホームを買ってもらってから、それを賃貸としてしばらくの期間借りる方法がリースバックです。

しばらく時期を見てから住宅ローンの申し込みしていただくことになります。

問題は、賃貸での家賃がローン返済時で支払っていた額よりも大きくなる事があります。高い金額で家を購入した投資家は、その分回収を図ろうと考えます。家賃を相場よりも高く設定する場合がありますので、リースバックを行う際は、事前に売却した後の家賃設定も把握しておきましょう。

万が一、家賃が払えなくなってしまったら、家を退去せざるを得なくなります。投資家は利益の出ない出資は絶対にしてくれません。

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この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。

しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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