2018年07月26日任意売却における瑕疵担保責任と免責特約に関して

瑕疵担保責任について

一般的な不動産売買では、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵（その物が取引上普通に要求される品質が欠けている。または欠陥がある状態）があり、それが取引上要求される一般的な注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

簡単に言うと、キッチンや浴室、トイレ等の給排水の故障や給湯器の故障等が瑕疵担保の対象になります。

売主が買主に対し瑕疵担保を保証する期間は、中古住宅であれば引渡し日から2年間です。新築は、引渡し日から10年間の瑕疵担保責任を負います。

中古一戸建ての住宅売買における瑕疵担保責任

戸建て住宅の瑕疵については、建物と土地それぞれで以下の様な瑕疵担保責任が考えられます。

建物の瑕疵担保責任

• シロアリ被害
• 雨漏り
• 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
• 給排水設備の故障

土地の瑕疵担保責任

• 土地の中に祠などがある（若しくはあった）
• 土地にガラ（古い瓦やタイル、コンクリート塊など）が埋まっている
• 土壌汚染物質が含まれている可能性がある

通常、売買後にこれらの瑕疵が発覚した場合は、売主の責任において修繕する必要があります。

中古マンション売買における瑕疵担保責任

マンションの場合は一戸建て住宅と比較して、売主が瑕疵担保責任を問われるケースは多くありません。それは、土地に対する瑕疵担保責任がほぼないこと、また、木造特有のシロアリなどの問題がないこと、給排水設備や雨漏りなどの問題の多くは共用部分の瑕疵となりますので、この場合は建物の施工会社や管理組合が対応するためです。

マンションを売却後に瑕疵担保責任が問われるケースとしては、キッチンや浴室、トイレ等の給排水の故障や給湯器の故障等、壁に穴が空いているのを隠しており、それを買主に伝えずに売却した場合などが考えられます。

中古マンションの売却をお考えの場合は、一度隅々までお部屋をチェックなさってから売却手続きを進めた方が良いでしょう。

任意売却では瑕疵担保が免責になる？

任意売却の場合、原則として売主の瑕疵担保責任は特約により免責されます。

引渡し後に瑕疵が見つかっても、売主の責任は問われません。但し、売買契約書に瑕疵担保責任を免責（責任を負わない）する特約条項が絶対に必要です。

任意売却では、売主が瑕疵担保責任を問われても、経済的に負担できないと考えられるので、買主もそれを同意の上で売主が瑕疵担保責任を負わない特約を付けた売買契約を結びます。

売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約条項が売買契約書に記載されていない場合は、署名・捺印をしては絶対にいけません。任意売却に慣れていない不動産会社が売買契約書を作成すると一般の不動産売買契約書の書式（売主が瑕疵担保責任を負う）を使う場合もありますので、注意して下さい。

売主が瑕疵担保責任を負わない場合は、買主が瑕疵の不具合や故障の責任を負いますので、売却価格が市場相場より低めになる場合もありますが、売却した後の事も考えると多少値段が下がったとしてもやむを得ないと考えるべきでしょう。後から故障している部位が見つかり買主から請求されても困るのは貴方です。

債権者側も、室内の状況等、瑕疵などがあれば、それも考慮して販売価格に反映してもらえる場合もありますので、買主と揉めることは基本的にはありません。

但し、瑕疵担保責任を負わないからと言って、既に分かっている欠陥を隠して売却することは出来ません。瑕疵担保責任を免責するには、売主は瑕疵を発見した場合、隠さず買主に告知する義務があるからです。

瑕疵がある事を知っていて告知をしなかった場合は、瑕疵担保責任が免責になるとは限りませんので、故障や不具合がある場合は、隠さずに買主に説明しましょう。

このように任意売却における住宅売買では、任意売却独自の取り決めなどがあり、非常に専門性が必要であると言えます。ですので、しっかり知識や実績のある任意売却専門業者へご相談される事が、後々、買主とのトラブルを避けることに繋がりますので、その方が賢明でしょう。

早い段階で任意売却の決断を！

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

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