2018年07月26日任意売却とは？（任意売却の意味）

任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンが払えない場合に、裁判所の手続き（競売）ではなく、債権者の同意を得て仲介者（不動産会社）を介して一般市場にて売却を行うことをいいます。

任意売却は、売却価格が競売よりも高くなる傾向があります。

競売とは？

競売では、裁判所が住宅ローンが払えなくなった不動産を差押えして住宅売買の手続きを始めます。裁判所が主導権となるので、競売にかかると価格交渉などの権利を失うことになります。

競売は、市場価格より2～3割低い価格になることが多い傾向にあります。

任意売却と抵当権の解除について

自宅を購入する場合、多くの方が30年や35年といった長期の住宅ローンを組んで購入されています。住宅ローンを組んだ時は、給料を基に支払い計画を立て、銀行と金銭消費貸借の契約及び自宅に抵当権（担保）設定契約を結びます。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のこと。

引用元：抵当権とは | SUUMO住宅用語大辞典

通常は、住宅ローン完済時に抵当権を抹消（担保を解除）します。しかし、任意売却であれば、私たち任意売却専門家が債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権（担保）を解除する事が可能になります。

一般市場での売却を進めることになりますので、裁判所で行われる強制競売よりも売却金額が高くなる傾向があり、住宅ローンの残債を多く返せることに繋がります。

任意売却は、銀行・ご相談者様双方にメリットがあります

競売だと、裁判所に支払う費用、時間もかかり、安値で落札されることは債権者である銀行にとってもデメリットです。競売だと、裁判所に支払う費用、時間もかかり、安値で落札されることは債権者である銀行にとってもデメリットです。

任意売却であれば、住宅ローンの回収率も上がるメリットがありますので、住宅ローンの支払いが滞り出すと銀行から任意売却を勧められるケースもあります。

任意売却によるメリット

• ・競売よりも一般的に競売よりも高値で売れる可能性が高い
• ・売却価格や売却時期など自分の意思が反映さやすい
• ・引っ越し時期を調整でき、費用を確保できる可能性がある
• ・残債務を分割で支払うことが出来る

任意売却ができないケース

任意売却ができないケースには、以下のような場合が考えられます。

• 連帯保証人等から売却に同意してもらえない
• 滞納している税金により自宅が差し押さえされていて、差押え解除ができない
• 債務者、保証人への確認が取れない
• 連帯保証人に負担を掛けたくない
• 債権者との信頼関係が著しく保たれていない
• 所有している不動産の価値が著しく悪化している（室内の状況が悪い等）

任意売却は依頼する専門業者で決まる

任意売却は主に債権者との交渉事になります。なので、一般的な不動産業者では取り扱っていない場合が多いです。また、弁護士もあまり知識や経験がない場合が多いです。（弁護士が任意売却の交渉をするケースは稀で、仮にしても上目線で債権者と交渉するので、債権者と妥協点を見いだせず、まとまらないケースが多い）

任意売却は交渉事なので知識や経験がないと、上手く進まず任意売却を成功させることは出来ません。

明誠商事では、15年で500件以上の任意売却を成立させてきました。

任意売却後に残ってしまった残債務についても、債務整理に強い弁護士とタッグを組んでおりますので、任意売却と同時に借金を解決することができます。

任意売却をして残った借金はどうなるか？

「任意売却すれば、残った借金については返済しなくて良い」という都合よくお考えの方も中にはいらっしゃいますが、それは大きな間違いです。

残債務については、基本的に一括請求になります。しかし、それが出来るのであれば苦労はしません。

住宅ローンの残債が200万円程度であれば、毎月無理がない範囲で残債務の支払いされる方もいらっしゃいます。しかし、500万円以上の住宅ローンが残ってしまった場合は、個人再生もしくは自己破産の手続きをされて、借金を大幅に減額又はゼロにする方法を選択される事が賢明です。

それぞれの家庭環境にもよりますが、任意売却後は家賃を払って生活をされますので、住宅ローンの残債務と家賃の支払いを足した金額を支払わなければなりません。子供の教育資金など出費が多い方は、自己破産を選択される傾向にあります。

自己破産をしたからといって生活に対して悪影響があるのかと言えば決してそうではないです。戸籍にも住民票にも記載されませんし、職場の人にも本人が言わなければ分かりません。唯一、官報という官公庁が出稿している公告に掲載されるくらいです。官報を見る方はごく一部の方で殆どの方は見ません。

自己破産は破産法という法律で守られている権利です。一度すべての借金をリセットし、また一からやり直せることができる機会を与えられております。

誰かに迷惑をかけるわけでも無いので、お子さんがいらっしゃるご家庭は、今後の子供の教育費などで多額の費用が発生しますので、その事も踏まえて検討してみてください。もちろん、今後の返済の見通しが厳しいようであれば、ご自身の為に考えられてもよろしいかと思います。

当社では任意売却手数料の最大50％を返金し借金を終わらせます

当社の任意売却による最大のメリットは、売却代金から配分される不動産仲介手数料の最大50％をお客様に現金にてお渡ししている点です。

（3,000万円で任意売却が成立したら正規手数料96万円から48万円を返金となります。）

この使い道としては、任意売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、弁護士に債務整理を依頼し、借金を終わらせる事が理想です。

しかし、お金がなくて弁護士に相談することが出来ない方も少なくありません。

そこで当社は、任意売却の手数料から最大50％をお客さまに返金することで、弁護士費用の全部又は一部が払え借金を終わらすことが出来ます。そうすることで借金がなくなり、生活が困窮することは無くなるでしょう。

早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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