2018年11月07日任意売却では手付金が支払われないって本当？手付金の基礎知識

住宅購入時の手付金の基礎知識

任意売却の手付金についてよく分からない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

まずは、住宅購入時の手付金の基礎知識から４つご紹介致します。

住宅購入に必要な手付金とは？

売買契約を行う際に、買主が売主に支払うお金のことを手付金と言います。

手付金の役目って？なぜ支払うのか？

手付金を支払う意味には３つあります。

1.契約成立の証拠としての働き
「証約手付」といい、 契約の成立を明確に表すためのものです。

2.解約をするための代償としての働き
「解約手付」といい、手付金が解約手付である場合には、買主は「手付金を放棄する」ことで、また、売主は「手付金の2倍の金額を返還する」ことで契約を解除することができます。損害賠償を負う必要もありません。

3.万が一、債務不履行がなされた場合の違約金としての働き
「違約手付」といい、債務不履行があった場合、買主の違約した場合には手付金が違約金として没収され、また売主が違約した場合は手付金を返還しなければいけません。契約違反の際には別途損害賠償を請求することも可能となります。

手付金の相場はいくら？

手付金の金額は法律では決められていません。一般的な売買代金の相場は、物件価格の5～10％です。

ちなみに、売主が宅地建物取引業者の不動産会社が売主となって住宅を売買する場合の手付金の金額は、売買代金の20％以内と法律で定められています。（宅地建物取引業法 第39条第1項）

手付金はいつ払うの？

原則として手付金は売買契約と同時に支払います。契約日に支払うことが基本です。

任意売却では売主に手付金が渡らないケースもあります

通常の売却では、売買契約と引き渡しは別の日で行われるのが一般的ですが、任意売却の場合、売買契約と引渡しを同時で行う場合がございます。

手付金の授受は行わず売買代金を一括にて決済をする場合があるのです。

一般の不動産売買であれば、売買契約時に手付金を支払って、売買契約の成立となるのですが、任意売却の場合は買い手側のことを考慮すると、一括決済にしておいた方が合理的な面があるのです。

また、任意売却会社が売主に代わって手付金を預かるケースもあります。

なぜ任意売却では手付金が支払われないケースがあるの？

任意売却は不動産売買における特殊な要素があり、全ての債権者の同意があって初めて成り立ちます。

債権者（市役所を含む）の中には売買契約後に任意売却に応じない者もおりますので、 任意売却の決済が終わるまで何が起こるかわからないといった理由があるからです。

任意売却をされる方は経済的に厳しい状況であるケースが多いため、手付金を預けると使ってしまうリスクがあり、売買が取り止めになったときや契約後に返却するお金がないという状況に陥るようなリスクを避けるために、任意売却では、売買契約と物件の引渡しを同日付で行い、手付金をなくすというやり方があります。

また、金額に関しても、同様な理由で、できる限り低めの金額に設定することもあります。先に手付金を渡してしまうと、そういったリスクが買主の側に伴ってしまうので、支払われない、または支払われたとしても任意売却会社が預かるなどといったケースがあります。

売買契約の交わす時の手付金と一緒に確認しておきたい項目（契約書に詳細記載あり）

不動産の売買では、「公簿売買」と「実測売買」の2種類の方法があり、実測面積による売買を「実測売買」、登記簿面積による売買を「公簿売買」といいます。任意売却は基本的に公簿面積での取引になります。

公簿売買

公簿面積とは、登記簿等に記載されている土地の面積のことです。公簿売買とすることで、実際に測量した面積と差異が生じたとしても改めて売買代金を清算することはありません。実測売買とすると、後から測量した面積と売買契約時の面積との差異が発生した場合、売買代金の精算をすることになります。任意売却では、後から売買代金が変更されることを防ぐため、公簿売買の取引となります。

瑕疵担保責任を免責とする。

普通の売買では売主は3ヶ月程度の瑕疵担保責任を負うのが一般的ですが、任意売却では瑕疵担保責任を免責とします。後から住宅に欠陥などが見つかった場合に、契約の解除や損害賠償の請求をされないためです。故障や不具合を修復せずに、そのまま売却を行う現況有姿売買に関する取り決めも契約書に入れておきましょう。

但し、瑕疵担保責任を免責にする場合は、瑕疵を確認した際、買主に説明し部位を明示しなければなりません。故障や不具合をきちんと買主に説明することが大事です。故障や不具合を隠して売買契約をすると後で損害賠償の請求をされる恐れがありますので、絶対に隠したりしないで下さい。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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