2018年08月26日任意売却できないケースはどんな場合？

一戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際、銀行など金融機関の住宅ローンを利用される方がほとんどだと思います。しかし、住宅ローンの支払が滞り、返済の目途が立たない場合、いずれ競売にかけられてしまうことになります。

競売になってしまうと、市場価格より低い金額で売却となってしまうので、市場価格に近い金額での売却が期待できる「任意売却」を選択される方がほとんどです。しかし、いざ任意売却をしようとしても、状況によっては任意売却できないケースがあります。

代表的な任意売却できないケース

主に発生する場合としては、以下の3つが挙げられます。

• 競売の手続きが進み、任意売却できる期間に猶予がない場合（時間的に不可能な場合）
• 連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない場合
• 税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が過大で控除費用として認められない場合

競売の手続きが進み、任意売却できる期間に猶予がない場合（時間的に不可能な場合）

一般的に、任意売却の期限は、競売の開札期日の前日までです。

不動産売却には、ある程度の日数が必要であり、その日までに引渡をするためには、債権者との交渉期間として、少なくとも1か月以上の期間が必要です。そのため、競売の入札間近になって任意売却の申し入れを行っても、その申し入れを認めてくれる債権者は多くありません。

また、上記債権者を除いたとしても、開札期日直前に、任意売却の相談をされても、短期間の間に、購入希望者を募ることは事実上、不可能です。この場合には、任意売却を行うことはできません。任意売却を行う場合は「時間との勝負」であることが最も重要です。

連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない場合

連帯保証人がついた物件を任意売却する場合、債権者は、連帯保証人や連帯債務者の承諾を求めてきます。それは、債権者の「担保価値保存義務」という民法があるからです。

連帯保証人や連帯債務者の承諾を得ず、担保価値より低い金額で任意売却し、担保解除した場合、連帯保証人や連帯債務者から『担保価値保存義務違反』にて民事訴訟を提起される可能性が出てきます。

債権者は、将来起こりうる民事訴訟を防ぐために、連帯保証人や連帯債務者の承諾を必要としています。

税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が過大で控除経費として認められない場合

税金(固定資産税、市民税、所得税など)や管理費などを滞納し、それが続いた場合、所有する不動産の登記簿に「差押」、「参加差押(※)」という登記がされることになります。

※参加差押…既に差押がされている場合、他の税金の滞納を理由とし、先の差押に次いで行う差押のこと

この登記が入ると、所有者の意志だけでは、不動産を売却することができません。任意売却するためには、差押を解除する必要があります。

しかし、差し押さえした役所としても、滞納している税金を回収しなければなりませんので、そう簡単に解除してくれることはありません。そのため、差し押さえられないように注意が必要です。

その他の任意売却できないケース

• 債権者との信頼関係が破綻して、債権者が任意売却を認めない場合
• 内覧・内見希望者が出ても、室内の内覧などができない場合（非協力的な場合）
• 所有者・連帯保証人等の本人確認ができない場合・連絡が取れない場合
• 債権者が競売しか認めない場合
• 連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合
• 後順位債権者の承諾が得られない場合
• 再建築不可の条件下に在る不動産の場合（売却の可能性はあり）

債権者との信頼関係が破綻して、債権者が任意売却を認めない場合

借入金の返済などに関して、債権者に対する債務者側の詐害行為や背信行為などがあったなどの理由により、債権者との信頼関係が破綻している場合、債権者が任意売却を認める可能性は低いです。

また、任意売却の会社の評判が悪いと任意売却申入れを認めない場合もあります。

内覧・内見希望者が出ても、室内の内覧などができない場合（非協力的な場合）

任意売却は、通常の不動産売買と同じです。売却活動の中で、内覧を希望している方に、室内を見せることができない場合には、購入希望者は室内を確認せずに購入の決断をすることができませんよね。その結果、成約に至らず任意売却は成立しません。

所有者・連帯保証人等の本人確認ができない場合・連絡が取れない場合

任意売却は、銀行などの金融機関の同意が必要なことを除き、通常の不動産売却と同じです。そのため、所有者本人の意志確認が必要であり、また本人確認も必要となります。そのため、高齢などの理由により、所有者本人の売却意志が確認できない場合は、売却することができません。

債権者が競売しか認めない場合

多くの金融機関は、より回収金額を見込める任意売却を認めています。

しかし、任意売却を認めていない、もしくはハードルが非常に高い債権者の一つが「UR都市機構」です。UR都市機構等の一部債権者は、任意売却そのものを認めていません。この場合、完済をしない限り、任意売却を行うことは、事実上、不可能です。

後順位債権者の承諾が得られない

任意売却する物件の債権者が複数いる場合、すべての債権者の承諾が必要となります。一般的には、住宅ローン融資を行った金融機関が債権者であり、マイホームに抵当権を設定します。その債権者の承諾が得られれば、任意売却を行うことは可能です。

しかしその後に、別の金融機関からご自宅を担保に借り入れを行った場合、別の債権者は、後からご自宅に抵当権を設定することになります。これが「後順位債権者」と呼ばれます。

任意売却で得られたお金は、優位債権者から順番に返済されることになります。後順位にいる債権者にまでお金が残らず、返済されない可能性があるため、後順位債権者の承諾が得られない場合があります。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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