2018年10月10日不動産の売却を依頼するときの契約書

不動産を売却する際に、依頼する不動産会社を選定したら、「媒介契約」を締結します。

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的（宅地建物取引業法第34条の2）に義務づけられています。

媒介契約は３種類

媒介契約には3種類あります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

各々の違いを把握することが重要になってきます。媒介契約の違い・特徴を紹介していきます。

専属専任媒介契約

• 特定の不動産業者1社だけと契約。つまり自分で買い手を見つけることが出来ない。
• 他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払わなければいけない。
• 依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構（通称レインズ）に物件を登録する。
• 依頼を受けた不動産業者は、1週間に1回以上、売却活動の進捗状況を依頼者に報告することが義務づけられている。

専任媒介契約

• 特定の不動産業者1社だけと契約。しかし、自分で買い手を見つけることが出来る。
• 他の業者と契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払わなければいけない。
• 依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構（通称レインズ）に物件を登録する。
• 依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、売却活動の進捗状況を依頼者に報告することが義務づけられている。

一般媒介契約

• 複数の不動産会社と同時に媒介契約ができる契約。加えて、自分で買い手を見つけることが出来る。
• 指定流通機構（通称レインズ）に登録する義務はない。
• 売却活動の進捗状況を依頼者に報告する義務はない。（任意で報告を求めることは可能）

指定流通機構とは

指定流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれています。国土交通大臣が指定した公益法人です。

不動産会社が加盟した不動産情報ネットワークにより、物件情報が広く公開している為、レインズに物件を登録することで、早い段階で、買主を見つける可能性が高くなります。

任意売却の場合は、どの契約がいいの？

任意売却の場合、「専属専任媒介契約」、または「専任媒介契約」を結びます。

その理由は、任意売却の場合、債権者との交渉が必要な為、複数の不動産会社が債権者と交渉すると任意売却の価格等の条件や交渉に相当な時間を要してしまいます。

3ヶ月で交渉をまとめなければならないものが6ヶ月掛かってしまい、時間切れで競売になるリスクが高くなるからです。

任意売却では、限られた時間内に、なるべく早く高い値段で売ることが最終的な目的です。

債権者との調整、連絡も必要となるので、一つの業者に絞った方がスムーズです。

買い手が決まった時の売買契約書

物件の買い手が決まった際に、債権者との承諾が得られたら、売主及び買主との間で「不動産売買契約書」を締結します。

不動産売買契約においては売買する価格、支払方法、引き渡しの時期、その他の条件などの取り決めをします。

売買契約を交わす時に確認しておきたい項目

公簿売買

不動産の土地や戸建ての売買では、「公簿売買」と「実測売買」の2種類の方法があります。

任意売却では基本的に「公簿面積」での取引になります。公簿面積とは、法務局で取得する登記簿に記載されている土地の面積のことです。

公簿売買とすることで、仮に土地の面積を測量して実測面積と登記簿の面積とで差異が生じたとしても改めて土地の代金を清算することはありません。

任意売却では、後から売買代金が変更されることを防ぐため、公簿売買の取引とします。

瑕疵担保責任

こちらは必須項目です。後から、住宅に欠陥などが見つかった場合に、契約解除や損害賠償の請求をされないように、「売主は隠れたる瑕疵に対して一切の瑕疵担保責任を負わない」とする特約の条項を、売買契約に必ず入れます。

但し、壊れている箇所等は買主にきちんと説明しておきましょう。物件の引き渡し後に、欠陥が見つかった場合のトラブルを避ける為です。

売買契約書には、現況有姿で売買を行う取り決めも契約書に入れておきましょう。

違約金

免責特約もその一つとして、「抵当権や差し押さえが解除されない場合は、無条件で契約を解除できる」と記載しておきましょう。

任意売却に関しては、売主よりも債権者の意向が強く反映されます。債権者の意向で契約が成立できない場合もありますので売買契約書には必ず記載しておきましょう。

この特約がないと債権者が抵当権を抹消しない場合は、売主に違約金が発生してしまいます。

債権者の同意が得られず、抵当権が抹消できなかった場合のことについても考えておかなければなりません。

債権者の同意が得られず抵当権の抹消ができない場合、白紙解約とさせていただきますという一文を入れています。

やむなく契約解除になってしまうなんてことはごく稀ではありますが、万が一のことを考えて抵当権抹消の白紙解約条項を入れておきましょう。

手付金について

任意売却の場合、手付金の授受は行わず売買代金の一括決済をする場合があります。

一般の不動産売買の契約なら手付金を支払って、売買契約の成立となるのですが、任意売却の場合は全てではありませんが手付金無しで売買契約をする場合もあります。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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