今の家にいつまで住める？競売との差や具体的な流れについて解説

2018年05月15日今の家にいつまで住める？競売との差や具体的な流れについて解説

任意売却にしろ競売にしろ、一体いつまで今の家に住み続けられるか非常に気になる事だと思います。住宅を処分して住宅ローンの返済を行うにあたり、任意売却と競売ではそれぞれの性質上、売却から物件の引渡しまでの流れが大きく異なり住み続けられる期間も変わってきます。

では、今の家に住み続ける猶予はどれぐらいあるのでしょうか？

任意売却にかかる期間：約3ヶ月〜6ヶ月
任意売却できない場合：＋約5ヶ月
売買契約から引越しまでの期間：約1ヶ月

任意売却の場合、債権者によって異なりますが、任意売却がスタートして3～6ヶ月間の任意売却できる期間を取ってくれるケースが多いです。

基本的な流れは一般的な売買と同様で、住宅を売りに出し、買主が見つかり、売買が完了するまではそのまま住むことができます。

但し、債権者は早期に住宅ローンの債権の回収を図るため、一刻も早い売却を望んでおります。その為、あまり売却活動に時間をかけ過ぎないよう注意が必要です。決められた期間内に売却できない場合は、債権者の意向により競売へ移行します。

債権者が競売を申し立てたとしても、裁判所のスケジュールで競売が進むので、すぐに入札が開始されるのではなく、競売の準備期間（約5ヶ月）は任意売却が可能です。

しかし、競売費用が発生するため、債権者が売却価格や引越し費用などの面で同意する条件が競売になる前と後では異なり、競売開始後の方が、任意売却に厳しい条件が付く場合がありますので、競売になる前に任意売却することを強くお勧めします。

任意売却する事で、自分の意思で引越しの日程を決められる事は、精神的な不安も少なくて済むというメリットもあります。競売により強制退去となってしまった際に、その後の生活にも精神的な支障をきたすケースも多々あります。

任意売却の期間中は今の家に住み続けられ、債権者から引越し費用の全部又は一部を捻出してもらえる場合もありますので、任意売却を開始してから3ヶ月過ぎたら引越し先を探し、売買契約が成立した後は、誠意をもって期日までに退去を済ませましょう。

競売にかかる期間：約5ヶ月
競売で落札されてから引越しまでの期間：約2ヶ月

競売になった場合、退去時期について交渉する余地は一切ありません。

競売での売却許可決定が裁判所から通知されると、法的に強い効力を持ちますので、期限は厳しく定められ、立ち退きは強制的に執行されることになります。

競売にかけられた住宅が落札され、落札者がその金額を納付すると、その手続きの完了を以って債務者は所有権を失うことになります。落札者はこの時点で引渡命令の申し立てが可能です。たとえ引越しの準備ができていないとしても、そのような事情は一切考慮される事はなく、最悪の場合、引越し先が決まらないまま退去を命じられる可能性もあります。

但し、強制執行までにはここから若干の時間がかかるため、いつまで住めるかはその期間内ということになります。強制執行の手続きには2週間程度が必要です。執行後も、まずは明け渡しの催告が行われますが、これに1ヶ月程度時間を要します。引き渡し命令の強制執行にはここからさらに1ヶ月ほどかかるため、約2ヶ月程の猶予があります。

強制執行となれば出て行かざるを得ないため、この期間にできるだけ早く新しい住居を決め、引っ越しを済ませる必要があります。

親子間、親族間で売買を行えば、自宅にそのまま住み続けることができる。
ただし金融機関の審査に難あり

住宅への愛着はもちろん、家族のために環境を変えたくない、住宅を事務所や店舗として使用しているなどの理由から、どうしてもこのまま住み続けたい場合もあります。そんな時には、親子間や親族間で売買を行うことができる場合がございます。

例えば親が債務者であるときには、子供が住宅の買主となって代金を支払うことで、住宅を手元に残すことができます。その後、親子間で賃貸借契約を結ぶことで、そのまま居住を続けることが可能です。身内での取引となるため、周囲の人や商売上の取引相手などに、経済的な事情を知られる恐れはありません。

経済状況を立て直すことができれば、親が将来的に住宅を買い戻すことも可能です。ただし、買主となる側（上記の例では子供）に経済的な負担をかけることになります。そして残念ながら、親子間、親族間での売買に対し、融資を行う金融機関はあまり多くありません。

住宅が不当な価格で売買されたり、融資した金額を別なことに流用されてしまったりといった疑似が生じるからです。その為、融資を行う金融機関に事情を丁寧に説明することが重要となり、専門的な知識と経験が必要不可欠となります。さらに融資の審査に落ちると、その記録が一定期間、信用情報機関に残ってしまい、他の金融機関の審査に影響を及ぼす恐れがありますので、親子間、親族間での売買を検討される方は、任意売却を始める前に専門業者に相談してください。

もう一つ住宅を手放さない任意売却の方法として、第三者である投資家に一旦住宅を買い取ってもらい、買い戻すまでの間は賃貸借契約をして住み続ける方法があります。

これはセル＆リースバックと呼ばれるものです。セル＆リースバックでは投資家との信頼関係が非常に重要になります。加えて契約が複雑であり、万が一買い戻しができなかった場合にどうするかなどについても、念入りな交渉と確認が必要です。そのため、こちらを検討する場合も専門家の知識と知恵が欠かせません。

そして、親子間、親族間の売買も投資家によるセル＆リースバックも、債権者の合意の取り付けをはじめ、各方面との協議や調整が必要なため、相談はできるだけ早い時期に行う必要があります。

任意売却の実際の流れについて

任意売却を選んだ場合、実際の流れは以下のように行われます。

まず任意売却を行うには、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者がいる場合、その方の同意と債権者である全ての金融機関の同意が必要です。

そのため任意売却を決意した時点で、予め保証人等に同意を得て下さい。そして依頼を受けた業者は、対象不動産の現地調査や物件価格の査定を行い、全ての債権者に通知します。その上で、売却価格などについて債権者と調整を行うのです。

これらについて協議がまとまり、任意売却を行うことが認められれば、原則として売却に向けての活動に入るのです。（売却価格等を提示しない又は任意売却に応じない金融機関もありますので、予め依頼する業者に金融機関名を伝えることも必要です。）

依頼された任意売却会社は、住宅の情報をスーモやアットホームなどのポータルサイトや自社のホームページ及びレインズ（不動産の指定流通機構）に登録して販売活動を開始します。

希望者が現れれば、内覧などを含め、具体的な契約に向けて交渉を始めます。話がまとまれば引き渡し日等についての協議に移ります。ここで債権者全員から最終的な合意の確認を得ることができれば、売買契約の締結が可能となるのです。

売買契約の締結後は、物件の引渡し（決済）の準備に入ります。決済当日は売主と買主の他、債権者、登記を担当する司法書士、不動産会社の担当者と買主の金融機関の担当者が集まり手続きを行います。ここで当社からの支援金や債権者が認めた引っ越しの費用の支払いが行われるのです。決済が終わると同時に任意売却は終了します。